三个兼顾财务自由的买房思路

给大伙分享三个能够兼顾财务自由计划的买房思路,第一个是来自几位读者的实践,第二个是来自一位私募大 V,最后一个是我自己用的思路。

1、寻找正现金流的房子

这个思路最初是来自一位读者的分享。

这位小伙伴挺看重买房的(在上海),希望尽早上车,但是又不想让自己的生活变得太困难。然后算了一笔账,通过预期租金 + 手里的首付倒推自己的买房预算和贷款额

后来他买到的房子是这样的:

工资到手 6000,公积金 2200,买房月供是 9200,房子收的租金是 6500。房子租出去,最后对现金流的影响就是:

+ 2200(公积金)+ 6500(房租)- 月供(9200)= – 500

买完房子以后,虽然月供有 9200,但对自己现金流的真实压力却只有 500,对于 6000 的收入来说压力就小得多了。

相比于先买完房子再发现月供压力太大的被动局面,这个思路算是进可攻、退可守了。每月到手的现金流基本没变化,不会承担多余的负债压力,但名下却多了套房子,也不耽误自己继续攒钱投资

这位小伙伴还专门嘱咐我要匿名,就是“想告诉大家买房不一定都是压力。只要可控,不仅名下多一套资产,也可能增加现金流”。

巧的是,就在这个小伙伴分享思路后没几天,我又被问到某某房子算不算《富爸爸穷爸爸》里面说的买「正现金流的房子」。这个房子按照上面的公式计算算出来的结果是正数,买完房子以后每个月到手的钱反而更多了。

这个思路的重点是现金流为王,优先关注月供、租金、公积金等现金流,而不是房价和贷款额。因为现金流才是未来几十年真正压在我们身上必须承受的压力,最理想的情况是正现金流,压力反而变成助力。

2、买小租大

这个思路我最先看到的是一位雪球上的私募大佬,人在北京。他自己名下有套小房子,但是自己不住,出去租大平层

一线城市房价高,但租金却偏低,租房可以住得上自己买不起或者不舍得买的房子,满足居住需求,同时降低对本金和现金流的消耗。

然后再用自己的小房子满足“要有个房子”的心理安全感和各种现实问题。

关于买房我们会有各种需求,心理上的安定感、户口、上学、居住、享受等等。但重点在于,有些需求是有个房子就可以满足,而有些需求则是有好房子才能满足,我们是不是可以把这些需求分开处理呢?

”有个房子“的需求通过买小来解决,”住好房子“的需求则通过租大来解决。

一提起租房,常见的观点是租房没有自己的房子舒服。如果是同一个房子,自己的确实会比租来的舒服。

但问题在于,在租金偏低、房价巨高的一线城市,能租得起的房子条件常常远好于自己买得起,所以结果也可能会反过来。

后来我发现实际中这么操作的人还挺多的,我身边也有不少,国内国外都有。

国内往往是因为租房便宜,所以买小租大。德国这边有些大佬自己好几套房,但还是租房住,主要是因为税务上更划算。

但在我看来背后的道理是一样的。把账算明白,清楚自己真正想要什么,很多时候投资、心理、现实和居住的需求未必要通过同一套房子来满足。

3、先财务自由再买房

最后这个是我自己的思路了,更激进一些。我的看法——

对于 20 岁出头刚开始工作的年轻人来说,先买房,背上房贷再财务自由,买房 + 财务自由都将是 hard 模式;先全力财务自由,再用自由后翻倍的收入攒首付、还房贷,财务自由 + 买房都是 easy 模式。

我们当初一再推迟买房,是因为发现对当时的我们来说,买房越晚代价越小,收获反而越大。

1、从头攒下 500 万很难,但有了 500 万再攒 500 万要容易很多。同样的成本,代价——为了攒下这笔钱消耗的生命时长——却不同。

2、过去 10 多年,房价涨得很凶,普遍观点是不赶紧买以后就买不起了。但我看到,实际上过去 10 多年股票/基金投资躺赚的收益要超过房价涨幅。

而且往前看,未来房价还能像过去十年这么涨吗?很难。但股票市场却依然可以,只要投资上涨幅度超过房价,房子就是越来越便宜的,所以我不焦虑。

3、20~30 岁是个认知和眼界飞速提升的年纪,我们越来越知道自己想要什么,而且越来越知道有什么更简单的方法实现它们。最终我们买的房子,单价只有多年前认为“应该”的 1/3。

4、如果我们以延迟财务自由为代价先买了房,那么我们真正能够享受这个房子的时间却更少了,每天只能回来睡个觉。但先财务自由再买房,我们有权利一天 24 小时欣赏自己的家,收获大了一倍。

所以我们选择先财务自由,然后买了一个月供和当前租金差不多的房子。而等交房的时候,首付也已经赚得差不多了。就相当于没有承担额外的经济压力,也不会影响财务自由。

肯定有很多小伙伴不同意我上面的观点,可能有的小伙伴觉得买房赚钱容易、买基金反而全亏了,觉得晚 5 年买房根本接受不了,马上生娃必须买房,不想去二线……等等等等

我完全同意大家的反对观点,我最想说的实际上不是上面这几个看法,它们适合我不一定适合大家。

通过这几个思考过程我最想告诉大伙的其实是「怎么把账算明白」

1、想清楚自己买房要付出什么,早买房要多承担什么、失去什么?比如时间、本金、月供压力……

2、再想明白自己通过买房希望获得什么?比如居住、安全感、收益……

3、然后再回到原点,自己希望通过买房解决的问题是什么,只有买房这一个途径吗,有没有其他更好的思路?比如对房价上涨的焦虑不一定要通过买房解决,也可以通过合理投资来跑赢房价……

买房一定能带来不少好处,但重点是这个好处一定要值得上自己的付出才行。上面这三个思路说的都是这个意思:

第一个思路用现金流量化了收获和付出,所以寻找正现金流或者至少现金流持平的房子。

第二个思路则是不同问题各个击破,买小的解决现实问题,然后寻找居住体验超过租金成本的房子。

第三个思路是等待一个临界点,如果买房的代价会越来越小,收获却会越来越大,那么我们总会等到一个时刻,收获远大于代价。

很多时候我们会过于关注自己能得到什么,却忽视了成本和代价。我们需要的并不是收益无穷大,就像投资中我们赚不到市场里每一分钱。但只要确保自己每个决定的收获都能大于代价,这就够了。

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