去年年初我和也太找了个房价低洼的德国二线城市买了新房（房价比一线便宜 2/3），下个月终于要交钥匙了。
常有小伙伴留言，让我没事儿的时候也写写在德国的生活见闻。
今天正好周五，宜闲聊。跟大伙唠唠在德国买房的经历吧。
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其实吧，我俩当初决定在这买房之前，都还没真正去过这个城市，对城市的了解、观察是通过各种统计数字和导航地图，几乎算是云买房了 😂
为了避免这个操作给大家带来误解，可能得稍微多解释两句我们这个决定背后的想法。
1、我们在德国有很多次搬家经历，近百岁吱嘎吱嘎响的老房子、只有 10 几平的半地下、偶然挑到高管富人区的房子，我们都住过。所以对于房子的需求我们还算明确——房子本身要求不高，但地点必须得方便，周边有超市、有医生、有森林。这个需求看地图就能解决了。
2、我们买房的目标主要是给财务自由兜底，不会是带着「这是我以后一辈子的家」这种心态。所以预期放低，能有地方住、比住得好重要。
3、基于常识，有人口净流入的城市不管是现状还是未来都不会太差，大家都不傻。
4、房价便宜，看习惯了一线房价简直就跟看白菜似的，所以心态也比较放松。假如一线动辄几百、上千万，我肯定不会这么操作的。
5、再加上客观条件，和我们住的地方往返 400 km，确实也是不方便……
所以经过一系列考虑，在谈贷款、准备签合同的时候我俩其实都还没去过 😅 不过在准备签合同的前几天我们也专门去转了一次，好给自己一个反悔的机会。
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因为是第一个房子，我们又是云买房，想着问题少点所以选了新房（新房有五年质保，中间发现问题都可以要求开发商解决）
德国的新房主要也是期房，不过在付款流程上的规定还挺有意思的。要求房款只能按照施工进度分步收取，不能刚开工就把钱全收了，以防开发商跑路。
比如我们买的房子是建好地基付款 30%，建好楼体付款 28%，封顶+装窗户 12.6%，水电设施基础安装 6.3%…… 最后交房验收尾款 11.9%，总共分了 7 笔。
不过这也不能保证开发商不出问题。德国开发商也会破产，我这会儿查了一下统计数据，光 2020、2021 两年，德国就有大约 1000 家房地产开发商破产。
不像在国内买房属于民生问题，在德国破产了就是破产了，政府不会出面干预。
之前在小红书上看到一个博主的经历，在一家几十年历史的大型开发商手里买的房子，盖到一半破产了。然后业主们只好重新联合起来，为盖了一半的工地去重新找新开发商接手。一趟折腾下来总房价和工期都会比原计划多不少。
也是担心开发商破产的问题，我们选开发商时还花了 80 欧去查了开发商的信用报告。但是，没查出啥名目 😳 直到后来偶然得知这家开发商是当地一家百年老店的全资子公司，才算有点放下心了。
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这边银行贷款比较灵活，签好合同以后付房款先用自己的钱还是先用银行贷款都可以。用银行贷款的话，把开放商寄来的账单转过去就行了。
一般流行的思路是先用自己的钱，然后再用银行贷款，可以省利息。
我当时因为还有港股打新呢，留着现金收益率比房贷利率高（贷款利率 1%，活期存款利率 0%），所以本金打算留到最后才用。
但是不小心踩了个坑，银行贷款用完以后自动就开始扣月供了，以至于最近几个月我都要一边还月供、一边交房租。我去和银行联系说能不能缓一缓，银行说本来能，但现在不能了，说我咋早不联系（可是你们早也没告诉我啊……）
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今年夏天特别热。我在德国看媒体聊中国有多热，然后又被国内小伙伴告知，新闻报道欧洲有多热。也太的阳台菜园被晒全员阵亡，不过幸好也搬家了，反正也带不走，心里还能好受点 😅
前几天有小伙伴来问我，说看一篇文章讲欧洲装空调老贵了，光安装费就上万，电费还是国内好几倍，是不是属实？
我说，可不咋地，之前看电器城宣传海报写空调安装费只要 1699 欧元（当时汇率还 1:8，还没通胀之前）。加上德国电费一度 0.4 欧元，折合人民币近 3 块。装空调的话，估计会肉疼很久。
而且，我买的新房就算想装空调很可能都装不了，被法规流程卡住了……
德国这边开发商既管盖房、也管装修，墙面、地板、浴室都可以按要求改，一边盖房子、一边大家商量装修计划。事无巨细，没想到连插座、灯具和厨房线路都得自己定。
我被逼着学了一遍厨房电路基本知识，哪些电器的插座需要独立保险等等等…… 这是我按照网上教程画的厨房水电规划👇
后来有一天碰巧也聊到空调这个话题了。结果小哥一听面露难色，“我觉得你们很难装上空调了，花钱也不行”。
我们就很诧异，为啥？
小哥说，因为在业主协议中明确约定了哪些属于全体业主的共同财产，哪些属于是我们自己的私人财产：
- 楼体、外墙、承重墙、电梯等公共设备都属于共同财产；
- 屋里的非承重墙、装修、阳台等等才属于我们的私人财产；
重点就在于，任何对共有财产的变动都需要全体业主投票决议。
装空调涉及在外墙打洞，涉及共同财产，也一样得全体业主投票。而且考虑到大部分德国家庭也不装空调，投票通过的概率相当低。
然后小哥给我们讲了一个客户的经历，花了好几千欧装好了空调，结果邻居投诉室外机太吵扰民，最后只好含泪再把空调拆了……
德国的法律法规、合同协议都会写的非常细、面面俱到，后面处理问题主要就是靠“认死理”。
好的一面吧，就是责任划分很清晰，一件事儿能不能做，流程怎么搞，按规矩来就行了。
但坏处吧，也是这些规矩，因为太细了，一旦事先不了解清楚就容易被坑。
想当初特斯拉在德国柏林规划的超级工厂也同样被坑了，因为规划地树林里住了一批属于保护动物的蝙蝠，按照法律法规做评估、再把它们迁走，整整延迟 1 年才动工。
虽然事儿有大有小，但后面的逻辑其实都是一样的。