从资产配置的角度看自住房产

提到资产配置总是不得不提房产,对于大部分人来说,自住房产是个人资产中占比相当高的存在,对于资产配置的影响举足轻重。而且,自住房产又不能完全等同于一般房产,不论是从投资还是从消费的角度看,区别还是很大的。

之前在 资产配置的原则 中提到,在进行资产配置中应该充分考虑到非金融资产的影响。自住房产作为一项重要的非金融资产,应该如何考虑也是个不小的问题。

我的看法

讨论自住房产首先要划分投资属性和消费属性。就投资属性而言,我认为自住房产其实可以看做是抗通胀债券;至于消费属性,就比较多种多样了,大家都有不同的需求。

提到房产的投资属性,人们总是先想到升值、贬值等房产自身价值的波动。但是对于住房而言,房产本身价值的波动反而没有那么大的意义,反倒是对于现金流的影响更值得思考。这一点和投资性的房产有很大区别。

自住房产与投资房产的区别

对于自己的住房,我倾向于完全不考虑房产自身价值的波动,涨也好、跌也罢其实除了心态真的没多大实际影响。

首先从短期(10 年以下)来看,房产由于是自住,即使房产增值也不太可能卖出变现。即便是改善性换房,也不过是左手倒右手,一买一卖,本质上也不是变现。所以短期来讲,自住房产的价值变化,只是纸面上的数字,一种心理暗示而已,并没有直接的经济价值。

再看长期(10 年以上),从发达国家房产市场的上百年历史来看,房产价值的波动总是向通货膨胀的走势靠拢。而且由于折旧和维护需要,房产的长期价值增长甚至还略低于通货膨胀率。

所以,不论是从短期还是长期来看,对于自住房产而言,房产自身价值的变化都只是一个次要因素。相比于房价的波动,对于我们影响更大的其实是住房所带来的现金流收益。

自主房产的投资意义

读过《富爸爸》的朋友可能对作者的一个看法印象深刻,「(自住)房子是你的负债,而不是你的资产」。我个人对这个看法一半认同,一半反对。承认的部分是基于自住房产的消费属性,反对则是由于住房其实也有部分投资属性。完全无视投资属性也是过于片面的。

自住房产的现金流收益

自住房产实际上是会产生收益的,因为住房免去了房租支出,也彻底隔离了通货膨胀对于房租开支的影响。性质和抗通胀债券很相似,而且不但抗通胀,还有间接的利息收益(节约的房租)。

说债券大家可能没有什么直观的概念,所以这里就用我们熟知的银行固定收益理财来说明。房产的作用更像是一个收益随通货膨胀上涨的固收理财,我们只需要关注理财的「收益率」,而很少关心理财自身的大幅度增值。

那么自住房产的收益应该如何计算呢?我个人比较喜欢《富爸爸》的计算方法:

收益 = 净现金流 / 一次性支出

  • 净现金流 = 房租收入 – 每月还款本息和 – 维护费用
  • 一次性支出 = 首付款 + 交易费用

这样一来可以把房产作为一项投资考虑,而不必分别考虑房产和负债,极大的简化了计算成本。

不过,对于国内的很多房产,最终计算出来的收益可能是负数。这是由于国内过低的租售比和较高的利率导致的,算是一个特殊国情吧 😷。

划分消费和投资属性

我倾向于按照基本生活需求面积来划分。

先确定一个能够保障日常生活的基本人均面积。从我个人的经验来看,人均 20~30 平米已经完全足够(净室内面积)。再通过适当合理的布局,已经可以过得非常舒服。

如果一家三口购买了一处 100 平米的房产,假设按照基本人均需求 25 平米计算,则是 75% 投资属性,25% 消费属性。计算房租收益时,也应该仅仅按照 75 平米的面积来计算,因为消费部分不能产生收益,或者说即便产生了收益,也被消费掉了。

由于房产同时兼备投资和消费属性,所以以投资知名行消费之实的例子也不少。富爸爸之所以认为「房子是一种负债」也是出于这个逻辑。

在资产配置中的应用

在资产配置中,考虑自住房产的目的是为了让资产配置更加全面合理,充分覆盖到自己的实际风险承受能力。拥有房产的投资者,在投资中往往有更高的风险承受能力,本金也适合更大比例的投资于高波动性的资产。(有一种例外情况,如果房贷还款压力非常大,房产反倒会导致风险承受能力的大幅下滑)

假设 A 拥有存款 100 万,其中 20 万用来支付房屋的首付,余下的 80 万全部投资股票指数基金。虽然从本金的角度看,A 是满仓股票类投资。但是如果考虑非金融资产,A 的实际配置是 20% 的抗通胀债券,和 80% 的股票。由于住房自身的债券属性,也就大幅度降低了投资者对于其他债券的需求。

如果没有有效考虑房产的影响,只考虑本金,80% 投入股票类投资,20% 投入债券类投资。最终的结果就变成了实际上 36% 的债券类投资,64% 的股票类投资,大幅度偏离了自己当初的预期目标。

总结

以上就是我对与自住房产在个人资产配置中的看法,再简单总结一下:

  • 自住房产对于个人投资而言,可视为抗通胀债券 + 消费品。
  • 投资属性的收益率 = 净现金流 / 一次性开支。
  • 我们有必要合理的区分房产投资属性的部分和消费属性的部分,做到心中有数。

PS:最近行情稍有起色,又有朋友开始咨询是不是可以入场,在此一并回答。

  • 从估值角度看,当前的市场整体比较便宜,是个入场的时机,和行情的好坏关系其实不大。
  • 如果是选择定投或者资产配置策略,其策略本身已经涵盖了对于波动的考虑,没有必要再叠加人为的判断(而且多半还是错的),坚持当初的计划策略就好。

2 Replies to “从资产配置的角度看自住房产

  1. 收益 = 净现金流 / 一次性支出

    净现金流 = 房租收入 – 每月还款本息和 – 维护费用
    一次性支出 = 首付款 + 交易费用

    请问:“每月还款本息和” 是如何计算的?25年和30年的抵押贷款每月还款是不一样的。

    1. 实际多少就是多少,所以说还款策略可以直接影响收益率。

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